El mercado inmobiliario chileno de 2026 opera bajo un esquema híbrido de estímulos estatales que, aunque comparten el fin de abaratar el crédito hipotecario, responden a lógicas económicas y temporales distintas. Mientras el FOGAES actúa como un subsidio de corto plazo que ya está en las calles, el Fonavi se perfila como una reforma estructural de largo aliento que busca redefinir la arquitectura financiera de la vivienda.
FOGAES: El parche que funciona hoy
El Fondo de Garantías Especiales (FOGAES), ampliado por la Ley 21.748, es la herramienta vigente y operativa que domina el mercado actual. Su mecánica es directa: el Estado subsidia la tasa de interés (hasta 60 puntos base, es decir, 0,6%) y otorga una garantía estatal que cubre parte del riesgo del crédito (hasta el 60% del valor de la vivienda).
Pros del modelo actual:
- Inmediatez: Está disponible desde ya y su vigencia se extiende hasta mayo de 2028, permitiendo a los compradores cerrar negocios con tasas cercanas al 3,4% – 3,5% en el corto plazo.
- Acceso a segunda vivienda: A diferencia del Fonavi, el FOGAES ampliado permite financiar segundas viviendas de hasta 6.000 UF, dinamizando el segmento de inversión y no solo el de necesidad habitacional.
Menor pie: Al garantizar parte del crédito, facilita que los bancos financien hasta el 90% del valor, reduciendo la barrera de entrada del pie al 10%.
Contras y limitaciones:
- Costo fiscal directo: El subsidio a la tasa implica un gasto fiscal explícito que debe renovarse periódicamente, dependiendo de la voluntad política y la disponibilidad presupuestaria del gobierno de turno.
- Riesgo retenido: Aunque el Estado garantiza parte del crédito, el banco sigue reteniendo el activo en su balance y asume el riesgo operacional completo, lo que limita la profundidad de la baja de tasas que puede ofrecer.
Fonavi: La promesa de largo plazo
El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) representa un cambio de paradigma. No es un subsidio directo a la tasa, sino un fondo de US$2.000 millones administrado por BancoEstado que comprará carteras de créditos hipotecarios a los bancos privados.
Pros del modelo estructural:
- Liberación de capital: Al sacar el crédito del balance del banco, el Fonavi libera capital regulatorio, permitiendo a la banca prestar más y a menor costo sin aumentar su exposición al riesgo.
- Tasa de fondeo estatal: El fondo se financia a la tasa del Estado (más baja que la de los bancos privados), trasladando ese ahorro al cliente final. Se proyecta una baja de hasta 100 puntos base (1%) en las tasas, llevándolas a un rango de 3,5%-3,6% de manera estructural.
- Sostenibilidad: Al operar como un fondo rotativo que compra y gestiona activos, busca ser menos dependiente del gasto fiscal anual y más autónomo en el tiempo.
Contras y riesgos: - Exclusividad: El Fonavi está diseñado exclusivamente para primera vivienda, dejando fuera el segmento de inversión y segunda vivienda que hoy dinamiza el FOGAES.
- Tiempo de implementación: A diferencia del subsidio actual, el impacto pleno del Fonavi en las tasas tardaría entre tres y cuatro años en materializarse, dejando a la generación actual en una espera incierta.
- Riesgo moral: Al asumir el Estado el riesgo de “cola” (las pérdidas catastróficas), podría incentivar a los bancos a relajar sus estándares de evaluación de clientes, sabiendo que el grueso del riesgo está garantizado.
Impacto en el mercado: ¿Sustitución o convivencia?
La coexistencia de ambos instrumentos genera una tensión en el mercado. Hoy, los bancos compiten agresivamente ofreciendo tasas fijas del 3,39% para viviendas de hasta 6.000 UF bajo el paraguas del FOGAES, aprovechando la ventana de oportunidad antes de que el Fonavi entre en operaciones.
Sin embargo, expertos como Matías Acevedo advierten que el Fonavi no debería verse como un reemplazo total, sino como una medida transitoria de dos o tres años para normalizar el mercado.
La preocupación latente es que, si el Fonavi se impone como el único canal para primera vivienda, podría crear un duopolio de facto entre el Estado (vía BancoEstado) y los grandes bancos, desplazando a los prestamistas menores y reduciendo la competencia real en el segmento más sensible.
En el balance final, mientras el FOGAES es el motor que mantiene encendido el mercado hoy, el Fonavi es la apuesta del gobierno para reescribir las reglas del juego mañana. La pregunta que queda abierta es si el mercado podrá sostener la transición sin que los costos de espera los paguen, una vez más, los compradores de vivienda.
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