El impacto real del Fonavi en las tasas de interés hipotecarias se proyecta como una reducción de aproximadamente 100 puntos base (un punto porcentual), llevando las tasas desde el actual 4,5%-4,6% a un rango de 3,5%-3,6%, aunque esta baja no sería inmediata, sino que se materializaría plenamente en un plazo de tres a cuatro años una vez que el fondo esté totalmente operativo.
Mecanismo de transmisión: ¿Por qué bajaría la tasa?
La lógica detrás de esta reducción radica en la estructura de financiamiento del fondo. Al ser administrado por BancoEstado y contar con garantías estatales, el Fonavi se fondea a la tasa de endeudamiento del Estado, la cual es significativamente menor a la que enfrentan los bancos privados para obtener liquidez en el mercado.
El proceso funciona así:
Origen: El banco privado evalúa y otorga el crédito hipotecario al cliente bajo sus procesos habituales.
Venta de cartera: Posteriormente, el Fonavi adquiere parte de esa cartera de créditos mediante procedimientos competitivos.
Liberación de liquidez: Al sacar el activo de su balance, el banco recupera capital para seguir prestando, pero a un costo menor, ya que el “comprador final” (el Estado) absorbe el riesgo a una tasa más baja.
Según el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, esto genera un efecto similar al subsidio FOGAES actual, pero con una estructura de largo plazo que permite estandarizar condiciones de mercado:
“El banco no va a poder ofrecer otra cosa que no sea Fonavi”, afirmó, sugiriendo que el mecanismo se convertirá en la opción por defecto para viviendas de hasta 6.000 UF.
Proyecciones y advertencias de expertos
Aunque la promesa oficial es de una baja de un punto porcentual, los actores del mercado matizan el alcance y el tiempo de este impacto:
Consenso de mercado: Consultoras como Colliers estiman que, si la reforma logra aumentar la liquidez y la competencia, las tasas podrían disminuir cerca de 100 puntos base, extendiendo los plazos promedio de 20 a 30 años.
Visión conservadora: Franco Rizza, socio de Deloitte, advierte que, aunque el Fonavi podría generar una disminución de hasta 50 puntos base (partiendo de una tasa UF+3,5%), es “difícil llevar las tasas nuevamente hacia niveles cercanos a UF+1%” vistos en el pasado.
Riesgo de precios: Sebastián Bowen, de Déficit Cero, señala una paradoja crítica: si la tasa de interés baja demasiado y las remuneraciones suben, lo más probable es que aumente el precio de la vivienda, absorbiendo el beneficio del crédito en el valor del activo.
Impacto concreto en la elegibilidad
La reducción de la tasa no es solo un alivio en la cuota mensual, sino una llave de acceso para hogares que hoy están excluidos. Según análisis de Déficit Cero, una baja de 100 puntos base en la tasa reduciría el ingreso mínimo requerido para comprar una vivienda de 4.000 UF:
- Sin Fonavi: Se exigen ingresos superiores a $2,1 millones.
- Con Fonavi: El ingreso requerido bajaría a cerca de $1,8 millones.
Esto permitiría incorporar al sistema crediticio formal a entre 200.000 y 300.000 hogares de ingresos medios que actualmente no califican para un crédito hipotecario tradicional.
El factor tiempo: una solución de largo aliento
Es crucial entender que el Fonavi no es una medida de choque. El Ejecutivo proyecta que la reducción completa de tasas y la extensión de plazos a 30 años podrían tardar entre tres y cuatro años en materializarse plenamente desde que el fondo comience a operar.
En el intertanto, el gobierno insta a no esperar la ley para ver bajas de tasa, dado que el FOGAES ya está operando con una lógica similar, aunque el Fonavi busca consolidar estas condiciones de manera estructural y permanente.
Qué opinan los grandes bancos privados sobre el Fonavi
La postura de los grandes bancos privados frente al Fonavi es de apoyo público cauteloso, pero con reservas técnicas importantes en privado. Mientras los ejecutivos de alto perfil califican la reforma como un “impulso muy positivo” para el mercado de capitales, la industria bancaria expresa preocupación por la distribución de riesgos y la competencia desleal que podría generar la participación de BancoEstado.
El nudo crítico: El deducible y el riesgo
El punto de mayor fricción técnica es el mecanismo de “primera pérdida” o deducible. El proyecto establece que las instituciones financieras originadoras deben hacerse cargo de los primeros impagos hasta un 3,5% del valor del crédito; solo superado ese umbral, el fondo asume el riesgo restante.
Para los grandes bancos, esta estructura es problemática por dos razones:
- Riesgo efectivo: En la práctica, un deducible del 3,5% implica que el banco sigue reteniendo la mayor parte del riesgo de crédito, ya que la morosidad histórica en ciertos segmentos puede acercarse a ese techo. Esto limita la capacidad real de las tasas para bajar, pues el banco debe seguir provisionando capital por ese riesgo retenido.
- Incentivos perversos: Al traspasar solo el riesgo “cola” (el extremo superior de la distribución de probabilidad de impago), se genera un riesgo moral donde el originador podría relajar sus estándares de evaluación, sabiendo que las pérdidas catastróficas las cubre el Estado, pero las normales las absorbe él.
José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos (ABIF), resumió la postura gremial:
La “línea gruesa” de la propuesta es “destacable y apoyable”, pero es necesario perfeccionar los detalles para que funcione bien, específicamente en cómo se calibra ese deducible.
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