Termómetro inmobiliario · Edición N° 4 · 9 de noviembre de 2026

A 22 días del IVA 0%, el SII ya fijó cómo se devuelve el IVA: tu stock terminado es la prioridad

El SII publicó la Resolución Ex. N° 146 con el procedimiento para que el vendedor pida la devolución del IVA en las escrituras anteriores al 1 de diciembre, y exige dejar una cláusula en la escritura y restituir antes el IVA al comprador. La exención sigue limitada a viviendas con recepción definitiva anterior al 17 de octubre. La pregunta de la semana es qué parte de tu inventario califica.

Datos con corte al 9 de noviembre de 2026. Preparado con datos de Agencia Radical.

Leer el análisis

Qué cambió desde la edición 3

Tres cosas. Primero, el SII publicó la Resolución Ex. N° 146 (23 de octubre), que fija el procedimiento de devolución del IVA para las escrituras anteriores al 1 de diciembre; en la edición 3 dijimos que no encontrábamos una circular del SII, y esta resolución ya existía cuando lo escribimos: la pasamos por alto. Segundo, el corte de recepción definitiva anterior al 17 de octubre quedó confirmado por dos análisis jurídicos, aunque seguimos sin leer el texto de la ley. Tercero, hay datos nuevos de mercado: el informe USS-Tinsa del primer semestre y la descripción del Minvu del subsidio a la tasa.

Qué dice la Resolución 146 del SII

Cubre las compraventas de viviendas nuevas escrituradas entre abril de 2026 y el 1 de diciembre. El vendedor pide la devolución, por cada operación, con el formulario F3298 desde el 1 de diciembre y dentro de 3 años; el comprador presenta la declaración jurada F3299. Se exige que la escritura contenga una cláusula de devolución y que el vendedor haya restituido todo el IVA al comprador. El SII revisa que sea vivienda, primera venta, con recepción definitiva y fecha de escritura dentro del período. El SII resolvería en hasta 5 días hábiles si la solicitud está completa. Esta resolución regula la devolución en las ventas anteriores; no describe cómo se factura la exención desde el 1 de diciembre.

Qué unidades entran y cuáles quedan fuera

Entra la primera venta de viviendas con recepción municipal definitiva anterior al 17 de octubre de 2026, con escritura o promesa dentro de la ventana (1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027). La exención es opción del vendedor. Estacionamientos y bodegas entran solo si se venden en el mismo acto. Quedan fuera los proyectos en verde o en blanco, aunque se terminen durante la ventana. En los hechos es una medida de liquidación de stock terminado.

Qué responderle al comprador que quiere esperar

Depende de la unidad. Si califica, explica el número sin prometer un porcentaje: el descuento esperado es de un dígito. Si es en verde o en blanco, la ley no justifica esperar: compara comprar hoy con el subsidio a la tasa y el pie de 10%. Y recuerda que quien compra antes del 1 de diciembre no recibe la devolución de forma automática: depende de lo que diga su escritura y de la gestión del vendedor.

Cómo está el mercado

El informe USS-Tinsa del primer semestre de 2026 registra 9.886 ventas en la Región Metropolitana (+10,6%), un stock de 41.552 unidades (-22% en doce meses) y una absorción estable de 8,3%. Los meses para agotar el stock van de 16,4 en el Centro a 20,2 en el Oriente, con 18 en la Periferia. Ñuñoa tarda 15,5 meses y Peñalolén, 37,6. El precio mediano equivale a 8,8 veces el ingreso anual del hogar y el dividendo mediano a 25 años pesa 45,3% del ingreso. El titular de la nota atribuye la recuperación a la menor oferta y no a más demanda.

Lo que todavía no sabemos

No encontramos una circular que explique cómo se factura y escritura una venta acogida a la exención desde el 1 de diciembre; la Resolución 146 solo cubre la devolución en ventas anteriores. Tampoco sabemos cuántos cupos del subsidio a la tasa se han usado, ni conocemos todavía el formato en línea del F3298, que el SII publicará. Esta edición se basa en la resolución del SII, análisis jurídicos y prensa, no en una lectura propia del texto de la ley: confírmalo con tu abogado. Actualizaremos cuando haya datos confirmados.

Cinco indicadores

Días para que parta el IVA 0%22 díasVerificado

La exención rige del 1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027, solo para la primera venta de viviendas con recepción municipal definitiva anterior a la publicación de la ley (17 de octubre). Dos análisis jurídicos y el informe de Radical coinciden en el corte; no revisamos el texto de la ley directamente. Confírmalo con tu abogado.

Fuente: Lofwork, 19 de octubre de 2026 (sobre la Ley N° 21.850) · 2026-10-19

Devolución del IVA en ventas anteriores al 1 de diciembreRes. 146Verificado

El SII fijó, el 23 de octubre, un procedimiento especial: el vendedor pide la devolución desde el 1 de diciembre con el formulario F3298, por cada operación y dentro de 3 años; el comprador presenta una declaración jurada (F3299). Exige cláusula de devolución en la escritura y restitución total del IVA al comprador. El SII resolvería en hasta 5 días hábiles.

Fuente: SII, Resolución Ex. N° 146 (23 de octubre de 2026) · 2026-10-23

Descuento neto estimado por el IVA 0%4% a 9%Estimación

El IVA grava solo la construcción y la inmobiliaria conserva su crédito fiscal. Radical estima 4% a 9%; Hacienda proyectó 6% a 7% y la CChC, 2% a 7%. Es una estimación, no un dato de mercado; cada proyecto tiene su número.

Fuente: Ex-Ante, 5 de mayo de 2026 (CChC) y análisis de Radical · 2026-05-05

Meses para agotar el stock, Región Metropolitana16 a 20Verificado

Primer semestre de 2026: Centro 16,4 meses, Oriente 20,2 y Periferia 18 (en transición). Las ventas fueron 9.886 unidades (+10,6%), la absorción se mantuvo en 8,3% y el 47,8% de las ventas fue entrega inmediata.

Fuente: Informe USS-Tinsa 1S 2026, vía Diario Estrategia (26 de octubre de 2026) · 2026-10-26

Subsidio a la tasa hipotecaria≈ 1 puntoVerificado

El Minvu describe una rebaja cercana a 1 punto en la tasa, pie de 10% para quien no tiene ahorros, viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, 80.000 cupos y vigencia hasta el 31 de mayo de 2028. Ejemplo del Minvu: una vivienda de 4.000 UF a 30 años baja el dividendo de $644 mil a $570 mil. Radical lo desglosa en hasta 0,60 puntos del Estado más el efecto de la garantía FOGAES. No hay cifra de cupos usados.

Fuente: Minvu, vía Meganoticias (15 de octubre de 2026) · 2026-10-15

Mapa de oferta: línea base en unidades

Seguimos sin contar cuántas inmobiliarias ni cuántos proyectos hay en venta. Esta edición suma el stock del primer semestre del informe USS-Tinsa a los datos de TOCTOC. El conteo de inmobiliarias y proyectos se publicará cuando esté medido, con su cobertura y su fecha.

Stock disponible de vivienda nueva, Región Metropolitana41.552

A junio de 2026. 22% menos que doce meses antes. Es otro universo y otra metodología que la cifra de TOCTOC: no se suman ni se comparan.

Fuente: Informe USS-Tinsa 1S 2026, vía Diario Estrategia · 2026-10-26

Cómo está repartido el stock de departamentos en la Región Metropolitana

Entrega inmediata 46,8% · En verde 45,8% · En blanco 7,4%

Fuente: TOCTOC InfoInmobiliario, vía CNN Chile

Comunas donde más cambió el stock, a julio de 2026 frente a un año antes

ComunaVariación
San Miguel-47%
La Cisterna-39%
Macul-38,5%
Huechuraba+36,9%

Fuente: TOCTOC InfoInmobiliario, vía CNN Chile

Las cifras vienen de TOCTOC (departamentos, a julio) y de USS-Tinsa (vivienda nueva, a junio); miden universos distintos y no se suman ni se comparan entre sí. La composición del stock y la variación por comuna son las de la edición 3: no hay datos nuevos de TOCTOC desde entonces.

Tres acciones para esta semana

01
Clasifica tu inventario y ordena la documentación antes del 1 de diciembre

Separa las unidades con recepción definitiva anterior al 17 de octubre (las únicas que entran a la exención) de las que no. Para las escrituras que firmes antes del 1 de diciembre, revisa con tu equipo legal la cláusula de devolución y la restitución del IVA al comprador que exige la Resolución 146, y conserva escritura, certificado de recepción y respaldos. Revisa cómo quedará la mención de la exención en las escrituras desde diciembre.

Para Gerente General
02
Prepara el guion para el comprador que espera: quedan 22 días

Si la unidad califica, explica el número sin prometer un porcentaje: el descuento esperado es de un dígito, no de 19%. Si es en verde o en blanco, la ley no justifica esperar: compara comprar hoy con el subsidio a la tasa y el pie de 10%. Que el vendedor no comprometa montos que el SII no haya confirmado.

Para Gerente Comercial
03
Convierte la urgencia en lista de interesados y en dividendo

Captura a quienes quieren saber el descuento exacto de su unidad y no publiques cifras cerradas. Muestra el dividendo y no la ley: el ejemplo del Minvu (4.000 UF a 30 años, de $644 mil a $570 mil) es el tipo de comparación que entiende el comprador. Recalcula con la tasa subsidiada a los leads que se cayeron por renta.

Para Marketing

Preguntas frecuentes

¿Qué viviendas entran al IVA 0%?

Según dos análisis jurídicos y el informe de Radical, la primera venta de viviendas que tengan recepción municipal definitiva otorgada antes de la publicación de la Ley N° 21.850 (17 de octubre de 2026), con escritura o promesa dentro de la ventana del 1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027. Las viviendas en verde o en blanco quedan fuera. Esta lectura no es el texto de la ley: confírmala con un abogado.

¿Qué pasa con las ventas escrituradas antes del 1 de diciembre?

El SII publicó la Resolución Ex. N° 146 (23 de octubre de 2026): el vendedor puede pedir la devolución del IVA desde el 1 de diciembre, por cada operación y dentro de 3 años, si dejó una cláusula de devolución en la escritura y restituyó antes el IVA al comprador. El comprador presenta una declaración jurada. No es una devolución automática.

¿Cuánto bajará el precio de una vivienda nueva con la exención?

No 19%. Radical estima entre 4% y 9% de descuento neto; Hacienda proyectó 6% a 7% y la CChC, 2% a 7%. El IVA grava solo la construcción y la inmobiliaria conserva su crédito fiscal. Cada proyecto tiene su propio número.

Si compro en verde, ¿me conviene esperar al 1 de diciembre?

Por esta ley no: lo vendido en verde o en blanco queda fuera de la exención. Sí te pueden servir el subsidio a la tasa y el pie de 10% con garantía FOGAES, dentro de sus topes. Confirma las condiciones con tu banco.

¿Cuánto baja la tasa con el subsidio hipotecario?

El Minvu describe una rebaja cercana a 1 punto porcentual, para viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con 80.000 cupos y vigencia hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar cupos. Su ejemplo: una vivienda de 4.000 UF a 30 años baja el dividendo de $644 mil a $570 mil mensuales. El resultado final depende de cada crédito y de cada banco.

Fuentes

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